Если арендодатель не платит налоги

Сегодня предлагаем ознакомиться со статьей на тему: "Если арендодатель не платит налоги" с комментариями профессионалов. На странице собран материал подробно описывающий тематику. Но, если у вас возникнут вопросы, вы всегда их можете задать нашему дежурному юристу.

Аренда без уплаты налогов: риски

Ранее, мы акцентировали внимание на том, что выгоднее и безопаснее сдавать квартиру в аренду официально с заключением договора и уплатой всех подобающих налогов.
В этой статье мы обоснуем свою позицию и расскажем об основных рисках, которые могут быть при незаконной сдаче жилой недвижимости.
Существует, на наш взгляд, несколько групп рисков при нелегальной аренде:

Мошеннические операции
Незапланированные расходы
Потеря или порча имущества
Законодательная ответственность

Мошеннические операции при аренде квартир

Ни для кого не секрет, что все сделки с недвижимостью являются по большей части доходными. Это провоцирует огромное количество мошеннических сделак и схем, желающих поживиться за счет неопотности арендодателей становится все больше и больше.

Самыми распространенными видами мошенничества являются следующие:
— субаренда квартиры (комнаты) без согласия владельца жилья. При длительном отсутсвии и невмешательстве хозяина арендатор может сдать квартиру за более крупную арендную плату. Собственнику в этом случае игрозят риски, связанные с ущербом квартиры и имущества. Выселить ни о чем не подозревающих жильцов-субарендаторов будет тоже непросто, ведь они могли проплатить мошенникам аренду за несколько месяцев. Найти первого арендатора тоже будет сложным или даже невозможным делом.

Сделки с квартирой по поддельным документам. Этот вид мошенничества намного сложнее предыдущего, хотя бы потому что сам процесс подделки документов для сделок с квартирой требует времени и определенных знаний.

Чтобы не стать жертвой подобного рода мошенничества (продажа, приватизация квартиры по поддельным документам), необходимо в обязательном порядке заключать договор аренды, четко прописывать все данные арендатора (паспортные данные, место прописки или регистрации, место работы). Даже этой меры будет достаточно, чтобы произвести впечатление знающего и разбирающегося в юридических тонкостях человека, с которым мошенники просто побояться иметь дело и потеряют всяческий интерес к аренде вашей квартиры.

[3]

Незапланированные расходы

Может произойти и такая ситуация. Вы нашли арендатора, устно договорились обо всем, периодически проверяете жилье и все всех устраивает. А потом, после того, как арендатор съезжает, вдруг обнаруживается некая немалая сумма за неуплату коммунальных платежей или телефонных разговоров. Не имея официального договора, вы ничего не сможете потребовать от своего квартирана.

Однако, если договор заключен и в нем четко прописаны платежы за услуги коммунальной службы и телефонную связь, квартирант будет нести юридическую ответственность (статья 678 ГК РФ). Также в договоре можно прописать штрафные санкции и пеню за несвоевременную оплату.

Порча мебели, ремонта, техники

Какой бы пустой квартирой не была и какими бы порядочными не казались будущие арендаторы, нужно отдавать себе отчет в том, что всегда найдется что сломать, вынести и испортить.
Уберечься от незапланированных поломок и порчи поможет страховка квартиры, официальный договор и акт приема-сдачи квартиры. Также в договоре необходимо прописать штраф за порчу имущества, в том числе и от домашних животных арендатора, либо отметьте, что обязательное условие проживание — без домашних
животных. Конечно, страховка не будет бесплатной и немного сократит ваше вознаграждение за аренду.

Также необходимо знать, что за естественный износ квартиры наниматель не несет никакой ответственности. К естественному износу можно отнести выцветшие обои или ржавые трубы, например.

Законодательная ответственность

То, что арендодатель не заключил договор с арендатором или заключил его неправильно не возлагает никакой ответственности на владельца квартиры. Ответственность возлагается за нарушение налогового законодательства. А договор необходим для того, чтобы определить чем именно занимается собственник квартиры и какие именно налоги платить в связи с этим.

Какова же эта ответственности и какие риски возможны

Оплата задолженности по налогу и пени. Пени за неуплату налога рассчитывается: размер неуплаченного налога умноженный на 1/300 от ставки рефинансирования ЦБ РФ умноженный на количество дней просрочки (статья 75 налогового кодекса РФ).

Штраф за неподачу налоговой декларации: 5% от неуплаченной суммы налога за каждый просроченный месяц, но не более 30% от указанной суммы, но не менее 1 000 рублей (статья 119 Налогового Кодекса РФ).

[1]

Штраф за несвоевременную оплату налога: 20% от общей суммы налога. В случае, если докажется, что налог не заплатили умышленно, размер процентной ставки увеличивается до 40% (статья 122 Налогового Кодекса РФ).

Уголовная ответственность. Если арендодатель не уплачивал налоги в течение 3х и более финансовых лет,с задолженностью более 600 000 рублей наступает уголовная ответственность. Это могут быть:
-штраф от 100 000 до 300 000 рублей
-принудительные работы до 1 года
-арест до 6 месяцев
-лишение свободы до 1 года.
Если же арендодатель платит налоги, но не зарегистрирован как ИП, существует возможность попасть под статью незаконного предпринимателя (статья 171 уголовного кодекса). Государство может применить эту меру, поскольку сдача жилья в аренду — это деятельность с систематическим получением прибыли как раз классифицируется как предпринимательская деятельность.

Откуда берется информация о неуплате

Мы разобрали меры ответственности, теперь поговорим с какого момента эта ответственность может наступить.

Отыскать и приговорить к ответственности нелегальных арендодателей можно через участковых полицейских, показаний соседей, ТСЖ и прочего. Другое дело — то что, без очень крайней необходимости люди в государственные структуры просто не обращаются. Но если арендаторы, например, побеспокоят соседей или окажутся под вниманием полиции, то эти инстанции могут обратиться в налоговую службу и сообщить о неправомерной деятельности арендодателя.

Так на сколько же серьезны могут быть риски?

Нам кажется, что в этой статье было отмечено немало отрицательных моментов, которые связаны с незаконной арендой и неуплатой налогов. И тем не менее, рекомендуем всем арендодателям обратить на положительные моменты, связанные с легальной деятельностью. Ведь имея договор, можно не полюбовно, так через суд решить все проблемы, непредвиденные ситуации, фактически любые вопросы и сделать это в пользу собственника квартиры. А это стОит гораздо бОльшего, нежели регистрация в качестве ИП и уплаты налогов.

Налогообложение при аренде квартир

Рынок аренды недвижимости такой огромный, что практически каждый человек либо арендовал когда-либо квартиру, либо сдавал ее. Аренда является неотъемлемой частью жизни многих из нас. Кто-то живет в арендованных квартирах, так как не имеет возможности приобрести собственное жилье, кто-то по идейным соображениям, чтобы быть более мобильным, многие же живут только на те доходы, которые получают при сдаче квартиры в аренду. В любом случае, надеемся, что данная статья будет полезна многим — попытаемся разобраться, какие налоги оплачивает наниматель и наймодатель, существуют ли какие-либо льготы по налогообложению, как можно компенсировать свои потери.

Правила игры

Наниматель – лицо, арендующее квартиру, или арендатор.

Наймодатель – лицо, предоставляющее квартиру, или арендодатель.

Если договор аренды заключен на срок более 1 года, то он подлежит обязательной государственной регистрации. Наймодатель обязан декларировать и оплачивать подоходный налог независимо от того, зарегистрирован ли договор аренды или нет.

Договор аренды может быть возмездным или безвозмездным. При заключении безвозмездного договора наниматель «не платит» арендную плату, а наймодатель, соответственно, «не получает» доход. Данный способ ухода от оплаты подоходного налога хорошо известен налоговой службе, поэтому данный договор чаще всего применяется только в отношении близких родственников. Если договор заключен между посторонними людьми, то наниматель дополнительно обязан оплачивать налог с суммы, равной сумме арендной платы за аналогичную квартиру (по аналогии с дарением).

Читайте так же:  Пенсионный возраст в америке для женщин

Законодательство

Гражданский кодекс РФ:

Глава 18. Право собственности и другие вещные права на жилые помещения (Статьи 288-293);

Глава 20. Защита права собственности и других вещных прав (Статьи 301– 306);

Глава 27. Понятие и условия договора (Статьи 420 – 431);

Глава 35. Наем жилого помещения (Статьи 671 – 688);

Глава 36. Безвозмездное пользование (Статьи 689 – 701).

Налоговый кодекс РФ:

Глава 1. Законодательство о налогах и сборах и иные нормативные правовые акты о налогах и сборах (Статьи 1 – 11);

Глава 23. Налог на доходы физических лиц (Статьи 207 – 233);

Глава 26.2. Упрощенная система налогообложения (Статья 346.11 – 346.25).

Уголовный кодекс РФ:

Незаконное предпринимательство – Статья 171;

Уклонение от уплаты налогов и (или) сборов с физического лица – Статья 198;

Сокрытие денежных средств либо имущества организации или индивидуального предпринимателя, за счет которых должно производиться взыскание налогов и (или) сборов – Статья 199.2.

Федеральный закон от 8 августа 2001 г. N 129-ФЗ «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей».

[2]

Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 18.11.2004 N 23 (ред. от 23.12.2010) «О судебной практике по делам о незаконном предпринимательстве и легализации (отмывании) денежных средств или иного имущества, приобретенных преступным путем» – о сдаче в аренду второй квартиры.

Налоги для наймодателя. Быть ли предпринимателем?

Стандартно наймодатель оплачивает 13% подоходного налога с дохода, полученного от сдачи квартиры в аренду. Если наймодатель не живет в России более чем 6 месяцев в году, то налог равен 30%, так как в этом случае наймодатель перестает быть налоговым резидентом.

Для наймодателя существует возможность платить не 13% подоходный налог, а 6%. Для этого необходимо зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя, а основным видом деятельности указать сдачу в аренду жилья и выбрать упрощенную систему налогообложения со ставкой 6%. Данная ставка распространяется на все доходы, полученные предпринимателем от предпринимательской деятельности. Существует два вида ставок – 15 и 6 %. Ставка в 15 % невыгодна для наймодателя, так как 15% платится с разницы между доходами и расходами предпринимателя, а расходов у наймодателя по содержанию квартиры не так много. Расходы на ремонт квартиры можно отнести на расходы предпринимателя, что позволит уменьшить налогооблагаемую базу при 15% ставке, но в абсолютном большинстве случае 6% ставка выгоднее.

Если наймодатель сдает только одну квартиру в аренду, то он вправе выбирать, хочет ли он регистрироваться в качестве предпринимателя или нет. Если же наймодатель владеет несколькими квартирами и сдает их в аренду, то регистрироваться как индивидуальный предприниматель ему желательно, так как такая деятельность может быть расценена как незаконная предпринимательская деятельность (это весьма субъективный вопрос, так как четких критериев на этот счет у налоговиков нет).

Организация ИП с 6%, конечно же, выгоднее для владельца квартиры, чем оплата обычного 13% подоходного налога, но следует учитывать, что предприниматель обязан регулярно сдавать отчетность (вместо необходимости ежегодно подавать налоговую декларацию), оплачивать социальные и пенсионные взносы (и сдавать отчетность в соответствующие фонды), которые год от года становятся все больше и больше.

Кто платит?

Не всегда налог оплачивает наймодатель. Часто в договоре стороны прописывают, что налог оплачивает наниматель. Такие случаи распространены в квартирах, которые оплачивает работодатель для своих сотрудников. В этом случае наниматель является налоговым агентом и самостоятельно оплачивает налог вместо наймодателя (но за его счет).

Налоги для нанимателя (арендатора)

По возмездному договору аренды у нанимателя не возникает никаких дополнительных обязанностей по оплате налога за исключением тех случаев, когда в договоре аренды прописано, что наниматель обязан оплачивать налоги наймодателя.

Однако если заключен безвозмездный договор аренды, то наниматель неофициально оплачивает арендную плату наймодателю, плюс уже абсолютно официально принимает на себя обязательства по оплате подоходного налога, равного сумме, рассчитанной по аналогичной квартире. Раз наниматель «бесплатно» проживает в квартире, то пусть хотя бы заплатит налог 13% с той суммы, которую сэкономил – именно на таком принципе основано данное положение. Данное правило не относится к близким родственникам наймодателя, проживающим на основании безвозмездного договора аренды.

То есть, для договоров безвозмездного пользования (или в отсутствии договора) налоговые органы имеют право взыскать с нанимателя налог, который должен был бы платить наймодатель. По логике органов наниматель также обязан и декларировать эти доходы. Не уплата налога и не декларирование доходов по безвозмездному пользованию приводят к той же ответственности, что и аналогичные нарушения со стороны наймодателя по возмездным договорам.

Налоговый вычет при сдаче

Налоговый вычет при аренде можно получить только в одном единственном случае – если недвижимость нежилая. Так как в данной статье мы рассматриваем исключительно жилую недвижимость, то и у нанимателя, и у наймодателя нет оснований на получение налогового вычета.

Если недвижимость нежилая, то арендатор может получить вычет входного НДС по коммунальным услугам, и только при условии, если коммунальные услуги включены в арендную плату, а оказывает эти услуги арендодатель.

Порядок оплаты налога

За доходы, полученные в текущем году, налогоплательщик отчитывается в начале следующего года. Подать налоговую декларацию необходимо до 30 апреля. В декларации указывается, что доходы были получены от сдачи в аренду квартиры, которая находится в собственности. Налоговая служба может попросить предоставить копию договора аренды, поэтому занижать доход, полученный от сдачи в аренду квартиры, не стоит. Декларация подается лично, через представителя или по почте. После подачи декларации необходимо в срок до 15 июля заплатить налог по реквизитам налоговой инспекции. Все доходы, полученные в течение года от работодателя, также указываются в декларации, несмотря на то, что налоги по этим доходом уже заплачены работодателем. Совместно с декларацией необходимо подать справку 2НДФЛ от работодателя о начисленных и уплаченных налогах.

Стоит отметить, что если в договоре прописано, что все коммунальные платежи оплачивает наниматель, то налоговая служба может принудить наймодателя оплатить налог с суммы коммунальных платежей, так как, по сути, он сэкономил эти деньги, и, соответственно, получил доход.

Если был заключен договор безвозмездного пользования, то оплачивать налог наймодателю не нужно, так как доходы не были получены. Для нанимателя при безвозмездном пользовании процедура подачи декларации аналогична.

Последствия уклонения

Ответственность за неуплату налогов с доходов, полученных от сдачи в аренду квартиру, может наступить только при наличии договора и подтвержденного факта передачи денег. Если нет договора и подтвержденного факта передачи денег, то привлечь к ответственности практически невозможно, даже если все соседи будут в один голос утверждать, что квартира сдается.

Однако если договор заключен, деньги по нему получались, то платить налог мы обязаны. Ответственность предусмотрена не только в Налоговом кодексе, но и в Уголовном. Указывать в договоре чисто символическую стоимость не стоит, так как данный факт также является сокрытием доходов.

Читайте так же:  Взыскание алиментов во втором браке

Если налоговая служба знает о договоре, начисляет налог к оплате, но налогоплательщик его не оплачивает, то в этом случае предусмотрена ответственность за неуплату налогов в виде штрафа в размере 20 или 40 %, в зависимости от того, умышленно или неумышленно уклонялся налогоплательщик. Иногда налоговые органы для злостных неплательщиков перекрывают возможность выезда из страны, обращаясь в суд и в дальнейшем к судебным приставам.

Если владелец квартиры сдает не одну квартиру, а несколько, что он может понести уголовную ответственность за незаконное предпринимательство. Данная статья предусматривает максимальное наказание в виде лишения свободы на срок до 5 лет.

Таким образом, ответственность за неоплату налогов огромна, вплоть до уголовной, а механизмов регулирования данного рынка у государства пока немного. Но ежегодно все большее число владельцев пополняет ряды законопослушных налогоплательщиков – кто-то по результатам работы выявления арендуемых квартир налоговыми органами, а кто-то в силу личной сознательности.

Преимущества оплаты налогов

Сейчас по разным оценкам до 20% владельцев квартир оплачивают налоги, но большая часть из них делает это не по собственному желанию, а в силу сложившихся обстоятельств – квартира сдается юридическому лицу для проживания сотрудников.

А ведь преимущества от оплаты налогов при сдаче квартиры в аренду весьма весомы.

Для наймодателя появляется гарантия сохранности имущества, защищенность от неожиданного съезда нанимателя, и наоборот, законный механизм быстро расстаться с неугодным арендатором, нарушающим общественный порядок. В случае причинения вреда имуществу наймодатель может обратиться в суд, а также потребовать, чтобы именно наниматель оплачивал ремонт квартиры соседей в случае пролива или пожара.

Для нанимателя официальный договор также предпочтительнее. С заключенным договором он застрахован от внезапного выселения или повышения арендной платы. В соответствии с Гражданским кодексом арендная плата не может меняться чаще одного раза в год. Также заключенный договор психологически существенно улучшает жизнь нанимателя – нет необходимости прятаться от соседей, можно самостоятельно обращаться в жилищно-коммунальные службы, принимать участие в общих собраниях жильцов дома, оформлять временную регистрацию, пользоваться районными поликлиниками, школами и детскими садами. Данный перечень можно продолжать бесконечно. У законно проживающего нанимателя появляется внутренняя свобода, неведомая человеку, лишенному законного права на арендованную квартиру.

Положительная тенденция развития рынка аренды, в том числе и его легализация, говорят о повышении сознательности граждан, что рано или поздно приведет Россию к более высокому уровню жизни каждого.

Сдача в аренду: чем грозит уклонение от налогов

Пустующая квартира, которую можно сдавать в аренду – неплохой источник дохода. На деньги, получаемые от аренды квартиры, ее владельцу можно безбедно жить целый месяц. Одна «беда»: надо платить налоги, чего, конечно, наш человек всеми силами старается избежать. До недавнего времени лазейкой для хозяев квартиры служил договор безвозмездного пользования, который они заключали с жильцами. Однако и налоговики не лыком шиты – об этой схеме они хорошо знают. Интернет-журнал о недвижимости Metrinfo.ru разбирался в том, что ждет в ближайшем будущем такие виды договоров.

Лишь единицы арендодателей, на самом деле успешно получающих доход от сдаваемых жилых площадей, готовы делиться им с государством, внося в казну 13% от величины арендной платы – такова ставка налога на доходы физических лиц, к которым относится и доход от аренды собственного имущества. Поскольку 13% от 20-30 тыс. руб. не так уж мало, а российский народ не отличается ни особым правовым послушанием, ни высоким уровнем жизни, большинство арендодателей тщательно скрывают свои доходы, используя самые разнообразные схемы. Но стоит отметить, что не только укрывательство доходов движет гражданами с «лишней» жилплощадью, многие из них (особенно пенсионеры) не против налогов, но не хотят заполнять непонятные им декларации о доходах и лишний раз связываться с госорганами и их не очень вежливым и обходительным персоналом.

Самое простое решение для таких граждан – не оформлять отношения с арендаторами документально, довольствуясь лишь устными соглашениями, но устные соглашения арендатору всегда легко нарушить. Чтобы обезопасить себя от этого, владельцы съемных квартир идут на различные схемы, одна из самых распространенных – заключение с арендаторами договора безвозмездного пользования жилым помещением, который регулирует взаимоотношения сторон, но не упоминает о получаемом доходе. «Если говорить о нашей практике, то договор безвозмездного найма — это значительная доля среди договоров, которыми оформляется фактическая аренда», — сообщает Галина Фабрицкая, начальник отдела аренды компании «Пересвет — Недвижимость». Однако в работе агентства недвижимости «Азбука Жилья» по словам его исполнительного директора Андрея Банникова подобные договоры встречаются довольно редко, «так как заключаются обычно между людьми, глубоко доверяющими друг другу — родственниками или хорошими знакомыми».

Видео удалено.
Видео (кликните для воспроизведения).

Договор не защитит от неплательщика…
Отношения в рамках договоров безвозмездного пользования (договоров ссуды) регламентируются главой 36 Гражданского кодекса РФ, согласно которой по договору безвозмездного пользования одна сторона (ссудодатель, наймодатель) передает какую-либо вещь другой стороне (ссудополучателю, нанимателю) во временное и главное, в безвозмездное пользование. «При заключении договора безвозмездного пользования, как и в договоре аренды важен срок, на который заключается договор, а также порядок и условия использования жилого помещения», — разъясняет Андрей Банников («Азбука Жилья»).

Если заключен договор безвозмездного пользования, то у собственника жилья не возникает ни дохода, ни, соответственно, налоговой базы. На самом же деле он может получать и получает неучтенный никем «черный» доход. При этом он, конечно, идет на риск быть обманутым арендатором, ведь договор безвозмездного пользования не регулирует размер и сроки уплаты арендных платежей, не устанавливает порядок их изменения и взыскания неустойки при несвоевременной оплате. Если арендатор вдруг перестанет платить, то, имея на руках лишь договор безвозмездного пользования жильем, арендодатель не сможет взыскать свои потери через суд, более того потеряет то, что получил от арендатора.

«Договор безвозмездного пользования таит в себе опасность для любой из сторон сделки. Но большие риски несет арендодатель — собственник квартиры. В соответствии со статьей 170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена для прикрытия другой сделки, ничтожна. То есть, любая из сторон договора безвозмездного пользования либо третье лицо вправе обратиться в суд и доказать недействительность сделки. Последствием будет двухсторонняя реституция, то есть возврат всех полученных денег за аренду квартиры и выселение арендатора с аннулированием его регистрации в квартире. Таким образом, арендодатель будет вынужден отдать арендатору все полученные ранее денежные средства, а тот лишь освободит помещение», — сообщает Андрей Банников («Азбука Жилья»).

Но как показывает статистика, рисковых арендодателей в России достаточно, а злостных арендаторов-неплательщиков не так уж и много, ведь неуплата означает выселение из квартиры. «Договор безвозмездного пользования не защищает арендодателя, а ставит его в определенное зависимое положение от нанимателя. Ведь в любой момент арендатор может заявить, что будет оплачивать по тем условиям, которые указаны в договоре, например, проживать только за оплату коммунальных платежей. Но в реальности, таких случаев единицы, те, кто снимает и сдает жилье, находят компромисс, и наниматели стараются «держаться» за квартиру», — рассказывает Галина Фабрицкая.

… но поможет сохранить имущество
Гораздо чаще арендаторы отличаются безалаберностью и неуважительным отношением к чужому имуществу: истории о том, как после временных жильцов, в квартире приходится делать ремонт, который стоит больше всех доходов, полученных от аренды – не редкость. Но вот от этого договор безвозмездного пользования жилой площадью как раз защищает. Согласно Гражданскому кодексу ссудополучатель обязуется вернуть вещь, полученную в безвозмездное пользование, в том состоянии, в каком он ее получил, с учетом нормального износа. Поэтому если при фактической аренде жилья, но с использованием договора безвозмездного пользования, арендатор испортит имущество в квартире, арендодатель сможет обратиться в суд, несмотря на то, что укрывает от государства налоги. Конечно, если не побоится, что арендатор откроет суду глаза на истинное положение дел.

Читайте так же:  Бухгалтерский учет субсидий на иные цели

А налог возьмут с жильцов
Вывести факт аренды жилья на чистую воду на самом деле в интересах большинства арендаторов. Дело в том, что безвозмездное пользование недвижимым имуществом не облагается налогами, только если им пользуются близкие родственники ссудодателя, т.е. муж, жена, родители, дети, братья, сестры, дедушки и бабушки. В остальных случаях пользующиеся жильем должны платить подоходный налог НДФЛ от потенциальных расходов на аренду аналогичного жилья, ведь экономить на расходах все равно, что стричь купоны. И получается, что хозяин квартиры получает доход, а квартирант платит и арендную плату и НДФЛ. (См. федеральный закон от 24 июля 2007 г. № 216-ФЗ «О внесении изменений в часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации и некоторые другие законодательные акты Российской Федерации»).

Поэтому наиболее юридически подкованные жильцы либо договариваются о снижении арендной платы, либо стремятся получить от своего положения какие-то выгоды. Например, по договору безвозмездного пользования жилым помещением арендаторы могут получить право временной регистрации по месту проживания.

Договор определяет и плательщика коммунальных платежей, им может быть как владелец жилья, так и арендатор. Текущий ремонт жилого помещения также может производиться как за счет арендодателя, так и за счет временных жильцов.

Однако в большинстве случаев арендаторы не осведомлены о том, что влечет за собой подписание договора безвозмездного пользования, тем более что пока Федеральная налоговая служба не может проследить за всеми арендуемыми квартирами и проконтролировать все договоры безвозмездного пользования. Конечно, эти договоры в обязательном порядке заключаются у нотариусов, но они не обязаны сообщать о них в налоговую инспекцию. Однако в скором времени, вероятно, многие договоры безвозмездного пользования жилым помещением попадут на учет к налоговикам, механизм такой процедуры уже отработан.

Будущее «безвозмездной» аренды: всех в реестр
При подписании договора безвозмездного пользования жилым помещением фактически получается, что добрый гражданин пустил к себе в квартиру других граждан совершенно бескорыстно, видимо, ради счастья на земле. Но конечно, и законотворцы, и правительство, и налоговые органы прекрасно понимают, что за всеобщее счастье ратуют лишь единицы, а большинство граждан, прикрывшись договором безвозмездного использования жилья, получают скрытые от государства доходы.

Раскрыть их и получить причитающиеся налоги можно, только получив информацию обо всех договорах безвозмездного пользования. Именно это было одной из целей проекта закона «О внесении изменений в статью 689 части второй Гражданского кодекса РФ и федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Автор внесенного 5 июля 2007 года в Госдуму законопроекта — председатель Совета Федерации Сергей Миронов.

За комментариями мы обратились к помощнику председателя СФ РФ Анатолию Павлюку. Как рассказал нам эксперт, часть 2 статьи 609 части второй Гражданского кодекса РФ устанавливает, что, по общему правилу, договор аренды недвижимости подлежит государственной регистрации. Дело в том, аренда связана с ограничением (обременением) этого имущества, т.е. наличием условий, стесняющих правообладателя при осуществлении права собственности на объект недвижимого имущества. Государственная регистрация – это юридический акт признания и подтверждения государством этого ограничения прав на недвижимое имущество. И имея открытый характер, он позволяет информировать заинтересованных лиц о таком обременении.

Статья 689 части второй ГК РФ регламентирует договор безвозмездного пользования (ссуды) и содержит перечень правил, применяемых к договорам безвозмездного пользования. Ссуда недвижимого имущества также как и его аренда является обременением этого имущества. Однако в перечне правил, применяемых к договору ссуды (в отличие от договора аренды), нет указаний на необходимость государственной регистрации. Это непоследовательно, поскольку и аренда, и ссуда недвижимого имущества представляют собой его обременение. Возникает и правовая неопределенность, которая влечет за собой заключение притворных сделок. Самый распространенный пример — заключение договора ссуды жилого помещения при фактическом наличии договорных отношений по аренде.

Согласно законопроекту все договоры безвозмездного использования, заключенные более чем на год, будут проходить через регистрацию в государственном реестре прав на недвижимость, а сведения о них будут автоматически передаваться в ФНС. «Законопроект был поддержан правительством РФ и принят Госдумой в первом чтении 16 апреля 2008 года. Сейчас законопроект готовится ответственным комитетом Государственной Думы (Комитет Госдумы по гражданскому, уголовному, арбитражному и процессуальному законодательству) к прохождению процедуры второго чтения», — информирует Анатолий Павлюк.

В первом чтении законопроект был принят без особых дебатов и внесения серьезных поправок, поэтому можно предположить, что его окончательное принятие задерживается лишь из-за более серьезных задач, стоящих сейчас, в период кризиса, перед законотворцами. Но очевидно, чем суровее станут последствия кризиса, особенно при росте дефицита бюджета, тем яростнее налоговики начнут бороться с неплательщиками, а значит, принятие законопроекта не за горами.

Однако риэлторы не ждут, что закон обогатит государство: «Как и ранее, договоры сроком менее 1 года не будут подлежать государственной регистрации. Поэтому будет еще более распространена практика заключения договоров на срок 11 месяцев», — считает Андрей Банников («Азбука Жилья»). С ним соглашается и Галина Фабрицкая («Пересвет»): «По-моему, это никак не скажется на заключении договоров безвозмездного пользования при фактической аренде квартир. Будут заключать договоры на срок менее года, на 11 месяцев. Договор аренды квартиры чаще всего и не заключают больше, чем на год, так как в нашей жизни и в нашей стране все меняется, и спустя год условия могут стать другими».

Народное мнение: как заставить платить налоги с аренды?

Наши люди платить налоги не любят. Эта нелюбовь проявляется буквально во всех сферах, включая, естественно, и недвижимость. Например, чтобы не платить налог с продажи квартиры, продавцы пишут в договорах купли-продажи смехотворные суммы, которых жилье стоить не может. Ну, а о способах «убега» от налогов владельцев жилья, сдающих свои метры в пользование квартирантам, знают, кажется, даже младенцы.

Самый распространенный — квартиранты выдаются за родственников и друзей, которые просто приехали в гости. Так что доказать факт «съема» квартиры и, соответственно, получения незаконного дохода, — очень сложно. Если, конечно, в квартире нахальным образом не построены нары в три этажа для гастарбайтеров.

Между тем, на том, что арендодатели игнорируют свои святые обязанности – платить налоги государству, оно, государство теряет деньги. Например, представителями столичного правительства озвучивалось, что потери города от неуплаты налогов арендодателями составляют от 800 миллионов до двух миллиардов рублей в год.

Разумеется, власти хотят эти деньги собрать. И чего только не предпринимают. Прежде всего, — меры экономические. По закону арендодатели обязаны платить 13% от дохода. Но можно в два раза сэкономить – оформить себя как индивидуального предпринимателя и платить только 6%. А совсем недавно предложили новый механизм — арендодатель может купить патент за 43 тысячи рублей и не платить больше ничего целый год.

Читайте так же:  Годовой налог на автомобиль калькулятор

Есть в запасе у государства и меры силовые. Периодически на собственников жилья, подозреваемых в «сдаче» жилья, устраиваются «облавы» — бдительных соседей призывают «стучать» в налоговую инспекцию, участковых милиционеров отправляют в обходы по «нехорошим» квартирам. Бывает даже, что на квартировладельца ябедничают сами постояльцы! Кой-кого в результате таких мер и удается поймать , но после громкого поучительного наказания одного бедолаги, кампания по отлову арендодателей обычно стихает. Кстати, наказывают, как правило, штрафами, но можно угодить и в тюрьму – по 198-й статье Уголовного Кодекса РФ.

Но люди все равно не желают отдавать государству «государево». Понятно, что «делиться» жалко. Но это, вероятно, не главная причина. Куда более серьезный резон — не хочется связываться с бюрократической машиной, заполнять налоговую декларацию, стоять в очередях и вообще «светиться» в списках налогоплательщиков.

Впрочем, обеспеченным людям, которые могут воспользоваться услугами посредников – консультантов, юристов, — это под силу. Поэтому в сегменте элитной аренды налоги платятся неплохо. Хозяева дорогих квартир и пользуются системой упрощенного налогообложения, и бухгалтерию ведут так, как этого требует законодательство, и, наверняка, купят годовой патент.

А вот что касается широких масс, сдающих комнатки или однушки, то они предпочитают «не заморачиваться». Но мы можем предположить, что если бы была создана некая удобная и главное – доброжелательная система, при которой, образно говоря, людей в налоговых инспекциях встречали хлебом-солью, то, наверняка, в государственную казну потек бы более широкий денежный ручей от собственников арендного жилья. А может быть, стоит подумать и о снижении налогового бремени для некоторых групп арендодателей, тех, кто по жизни не шикует, не выгоду из аренды извлекает, а просто выживает.

Журнал Metrinfo.ru решил проверить свои ощущения у главного эксперта – у народа. И запустил очередной социологический опрос.

«Как Вы считаете, почему арендодатели не платят налоги? Что должно еще придумать государство, чтобы стимулировать собственников жилья пополнять госказну?» — спросили мы людей и предложили на выбор варианты ответов:

  1. 1. Создать дифференцированную шкалу налогообложения для арендодателей жилья. То есть, при сдаче дорогих квартир – налог выше, при сдаче эконом-квартир – ниже..
  2. 2. Свести к минимуму бюрократические проволочки, сделать систему оплаты налогов удобной: чтобы не было очередей в налоговую, были легко доступны консультации по актуальным вопросам, сотрудники инспекции доброжелательно встречали людей.
  3. 3. Снизить налоговое бремя для всех арендодателей.
  4. 4. Ужесточить наказание за неуплату налогов

Результаты опроса показали, что:

  • 34,8% опрошенных считают, что нужно создать дифференцированную систему налогообложения;
  • 28,1% выбрали ответ «свести к минимуму бюрократические проволочки»;
  • 14,1% полагают, что необходимо снизить налоговое бремя;
  • 6,7% советуют государству усилить наказание за неуплату;
  • 9,6% имеют другое мнение.
  • 6,7% участников опроса затруднились с ответом.

Итак, две большие и в принципе сопоставимые группы опрошенных выступают за развитие экономических (34,8%) и управленческих (28,1%) мер – дифференцировать ставки налога и сделать удобным сам процесс оплаты для арендодателя. Сторонники силовых решений – ужесточить наказание — оказались в меньшинстве (6,7%). Почему? Мы попросили участников опроса прокомментировать свое мнение.

Сторонники дифференциации налогов (34,8) говорили о том, что нельзя с одной меркой подходить к хозяевам дорогих и дешевых квартир: «не должно быть одинаковых налогов на бизнес-класс и на халупу»; «прогрессивная шкала во многих отраслях действует успешно»; «кто-то сдает квартиру за 50 тысяч, кто-то за 10 тысяч»; «если бабушка живет на даче, и сдает квартиру, то с нее вообще ничего не брать, а если у людей несколько квартир, то они наживаются»; «налог должен зависеть от размера, и стоимости квартиры»; «пенсионеров не нужно трогать вообще».

Вторая крупная группа респондентов (28,1%) выступает за создание нормальных условий для налогоплательщиков: «невозможно никуда пробиться, везде очереди»; «эти инстанции полжизни унесут, пока жизнь не припрет, от них лучше держаться подальше»; «бюрократия создает массу проблем и отнимает массу времени»; «люди устали от бумажной волокиты»; «государству надо с пониманием относится к людям».

Люди, уверенные в том, что необходимо снизить налоговое бремя для всех арендодателей (14,1%), так аргументировали свою позицию: «чем ниже налоги, тем меньше людей будет скрываться»; «если недорого будет, то люди начнут платить»; «и так за все только платим»; «может, хоть кто-то будет платить»; «лучше поменьше, но в объемах страны сборы увеличатся».

Участники опроса, настаивавшие на ужесточении наказания для укрывающих доходы арендодателей (6,7%), привели следующие суждения: «без налогов нет государства»; «пусть платят, раз положено»; «сначала нужно упростить, если это будет легко сделать, то люди будут платить, а уже потом ужесточать» (кстати, последняя мысль встречалась не только в этой группе).

Как инспекторы найдут тех, кто не платит налоги при сдаче квартиры

Наши друзья из канала Баблишко рассказали про это подробнее.

Итак, про выявление владельцев квартир, которые (ай-ай-ай) не платят налоги.

В СМИ начался очередной виток паники вокруг налоговой и физов. Якобы ФНС будет мониторить/получать доступ без суда и следствия к счетам физических лиц и нещадно начислять налоги. Почему это происходит и кому выгодно?

1. У ФНС сложная бюрократическая процедура получения информации из банков в отношении физических лиц. Она не автоматизирована. Программного обеспечения по физам в налоговой нет. Все в ручном режиме. О мониторинге и речи не может идти.

Надо ли платить налоги, если сдаешь квартиру на 11 месяцев

Сдать квартиру в аренду на 11 месяцев налоги не платим – это довольно выгодный бизнес на сегодняшний день. Но существует много подводных камней, с которыми нужно быть знакомыми для правильного налогообложения. Если у хозяина есть несколько жилищ, то можно оформить себя как юридическое лицо и в данном направлении оплачивать проценты в налоговую службу. Но многие граждане стараются обходить налоговые обложения.

Сдачи квартиры в аренду без уплаты налогов, насколько легальна данная процедура или как правильно поступить в данной ситуации — важные аспекты, которые интересуют многих собственников.

Особенности арендного законодательства

Конечно же, все обладатели арендной жилой площади нуждаются в грамотной консультации со специалистом. Законодательством страны предусмотрены статьи, в которых указано, что доход должен облагаться налоговым обязательством. Но данный пункт содержит много нюансов и тонкостей, которые необходимо обязательно знать.

Вычеты зависят от следующих пунктов:

  1. Гражданин, который сдаёт в аренду жильё, должен уплачивать налог в размере 13%. Ежегодно следует сдавать всю документацию, договоры, что касаются сделки.
  2. Частный предприниматель может пользоваться упрощённой программой, сумма которой составляет 6%. Оплата должна проводиться один раз в квартал, к этой сумме добавляется взнос в Пенсионный фонд.
  3. Патент покупается физическим или юридическим лицом, которое имеет несколько квартир или дорогостоящих апартаментов. Стоимость такого документа зависит от параметров жилья.

Следует помнить, что в случае, когда владелец квартиры зарегистрировал своё жилье и платит регулярно налоговый минимум, то во время сложностей он защищается юристом. Арендатор имеет полное право обратиться в суд, если жилец не выполняет правила договора.

Договор аренды квартиры – это важный документ, который следует составлять с юристом, чтобы были учтены все тонкости и нюансы.

Читайте так же:  Закон надбавки к пенсии за детей

Сдача квартиры в аренду без оплаты налогов

Есть ряд определённых лазеек, что помогут избежать налоговой арендной платы. Сдача квартиры на 11 месяцев позволит избежать уплаты налога, но существуют определённые требования, чтобы сделка имела успех. Только грамотно составленный договор позволит обойти налогообложение.

Основные пункты, на которые следует обратить внимание:

  1. Зарегистрировать жилую площадь нужно в том случае, если договор составляется на период больше 1 года.
  2. Следует подать заявление для регистрации, после чего все данные попадут к налоговому инспектору. По итогам вычислений нужно будет выплачивать около 13% каждый год.

Не платить налоги легально достаточно просто: нужно создавать договоры при сдаче в аренду на месяцы. Такие договоры не подлежат налогообложению, их не нужно регистрировать в государственных органах, поэтому налоговики не могут требовать уплатить какую-либо долю от сделки.

Нужно ли платить налог на сдачу квартиры? Согласно законодательству, да, но можно обойти данный нюанс, зная все тонкости и особенности составления договора.

Возможные способы составления легального договора

Надо ли уплатить налог на сдачу жилья? В законодательстве прописано, что имеется определённая налоговая ставка, которую можно легально обойти, зная свои права.

Следует учитывать такие пункты при составлении договора:

  1. Чтобы обойти налогообложение, следует составлять сделку на срок менее 1 года. Максимальные сроки, что не облагаются налогом, это 360–364 дня. В таком случае наём происходит без обложений.
  2. Безмолвное пользование апартаментами также позволит избежать дополнительных выплат. Если сдаётся жилье, то следует оформить акт безвозмездного использования, в котором будут прописаны все нужные условия между обеими сторонами. Стоит обратить внимание на пункт оплаты, в котором не должно стоять никакой суммы. При таком договоре контролирующие органы не смогут предъявить никаких претензий по уклонению от налогов.
  3. Отсутствие договора: если сдавать квартиру без документального соглашения, то оплачивать пошлину просто нет оснований, но существует риск для обеих сторон из-за невыполнения устных договорённостей.
  4. Умолчание о том, что сдаётся квартира, как вариант возможно, но оно не эффективно. Хотя таким способом пользуется не один арендатор, ведь 13% годовых довольно внушительная сумма.

Сдавать квартиру на короткий срок — это легальный способ, по которому налоги не платим, этот пункт прописан законодательством.

Особенности составления соглашения для сдачи жилья

Конечно же, аренда помещений — это довольно непростой процесс, который зависит от выполнения всех соглашений обеими сторонами. Для того чтобы не возникало лишних беспокойств, стоит ознакомиться со всеми особенностями подготовки жилья к сдаче в аренду. Важным пунктом является страхование квартиры, в таком случае у каждого есть гарантии, что сдавали, то и останется.

Лучше выбрать полную страховку, она включает:

  • ответственность жильца;
  • сохранность имущества;
  • целостность внутренней отделки;
  • дорогостоящей мебели.

Аренда – это сделка, которая должна включать все нюансы и тонкости, поэтому так важно максимально обезопасить себя от малоприятных ситуаций. При официальном налоге от сдачи и пользования квартирой заплатит именно хозяин жилья, поэтому стоит все пункты соглашения тщательно продумать с юристом. Конечно же, такой документ будет стоить определённой суммы, но в этом случае будут учтены все тонкости процесса, а владельцу не нужно будет беспокоиться о своём решении.

На сегодняшний день можно обратиться за помощью к риелтору, в таком случае всеми делами занимается обученный человек, который будет учитывать все пожелания. С ним также нужно составить договор, в котором будут прописаны все возможные пункты дальнейшей работы. Риелтор занимается поисками клиента и всеми бумажными делами, хозяину жилья нужно только одобрить результат и передать ключи съёмщику.

Если арендаторы сдали жилье через риелторскую контору, то можно быть уверенными в легальности процедуры.

Сдача квартиры без оплаты налогов

Уклонение от налоговых обязательств позволяет не уплачивать определённые суммы в государственную казну, но это не позволяет устранить ответственность.

Законодательством предусмотрено наказание для физических и юридических лиц, которые уклоняются от уплаты налогов, а именно:

  1. Невыплата налогов карается законом. Стоимость такого штрафа достигает 20% от основного долга, а также могут быть насчитаны дополнительные проценты за время просрочки. Если скрывать истинные доходы от правосудия, то могут быть насчитаны дополнительные выплаты в зависимости от дохода.
  2. Сдавать жилье в аренду – это предпринимательская деятельность, которая в случае невыплаты налога является незаконной. Согласно с данной статьёй владельцу квартиры следует заплатить денежный штраф, а также отработать часы на исправительной работе.
  3. Налоговая ответственность – это обязательства каждого гражданина. Если не платить положенные минимумы, то данный факт автоматически считается уклонением от обязательств. Если гражданин скрывает истинные доходы или в декларации указывает ложные сведения, такое решение также является наказуемым. Наказание высчитывается в денежном эквиваленте или в лишении свободы до одного года.

Для того чтобы не являться нарушителем закона, необходимо раз в году заполнять декларацию, а также вовремя исполнять иные налоговые обязательства. Если поданы в документах неверные сведения, то возможно получить штрафные санкции.

Подведение итогов

Платить ли налоги или уклоняться от них — это выбор каждого, но стоит помнить, что существуют легальные пути, которые помогут обойти неприятности стороной.

Большинство граждан, которые сдают жильё, даже не подразумевают о возможной ответственности. Поэтому именно юридическая неграмотность приводит к штрафным санкциям.

Для того чтобы максимально обезопасить себя, а также сделать всё правильно, нужно проконсультироваться со специалистом. Чтобы правильно провести сделку, нужно оформить договор на 11 месяцев, который потом можно продлить в случае необходимости. Такой подход позволит сделать всё правильно.

На сегодняшний день данный вид бизнеса имеет большой спрос, что может быть хорошим источником дохода. Для избегания многих острых углов следует внимательно заключать договоры с учётом всех требований и возможных нюансов.

Следует помнить простые пункты:

  • годовая ставка для физического лица составляет 13%;
  • при наличии патента – 6%;
  • договор лучше составлять чуть менее чем на один год.
Видео удалено.
Видео (кликните для воспроизведения).

Дополнительные правила каждому желающему могут подсказать в юридической консультации. Правильно составленный договор – это уже залог легальности сделки.

Источники


  1. Брауде Илья Записки адвоката; Советская Россия — М., 2010. — 224 c.

  2. Перевалов, В.Д. Теория государства и права / ред. В.М. Корельский, В.Д. Перевалов. — М.: Норма; Издание 2-е, испр. и доп., 2003. — 616 c.

  3. Селиванов, Н.А. Справочник следователя; М.: Российское право, 2012. — 320 c.
  4. Марченко, М. Н. Проблемы общей теории государства и права. Учебник. В 2 томах. Том 2 / М.Н. Марченко. — М.: Проспект, 2015. — 644 c.
Если арендодатель не платит налоги
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here